華嘉衚衕地塊位於金融街板塊核心位置,周邊遍佈中國華融、北京農商銀行、工商銀行信用卡中心等金融機構寫字樓。中服地塊被廣為人知,除了其位於CBD的地理位置外,還由於地產名人潘石屹的“內定”質疑。周曉東 攝
  7月17日,曾被視作“準地王”的西城區華嘉衚衕地塊重新掛出。該地塊起始樓麵價約30159元/平方米。本身的高起價,掛出、暫停、重新掛出的曲折經歷,使華嘉衚衕地塊吸引了眾多關註。
  不過,細看該地塊出讓要求,有關條件堪稱苛刻,限制了該地塊的盈利預期。此外部分鼓勵性條款,諸如“鼓勵具有三個(及以上)10萬平方米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買”等,也讓一些企業感覺在暗示一種意向與態度。
  在業內人士看來,在這樣的背景下,該地塊很難高溢價成交,可能的有力競爭者也呼之欲出。
  ■ 華嘉衚衕地塊小檔案
  地理位置:華嘉衚衕北側,北至王府倉衚衕,西至金融大街
  規劃建築面積:約11.77萬平方米,其中商業金融面積約7.44萬平方米,住宅面積約4.33萬平方米
  起始價:35.5億元
  坎坷經歷:該地塊原定今年2月20日出讓,但北京市國土資源局於2月17日發佈公告稱因故暫停。7月18日,該地塊再次掛牌,“重出江湖”。
  大多企業或“知趣”走開
  華嘉衚衕地塊此次重新掛牌,地塊的用地性質、出讓面積及掛牌起始價等與之前相比均無變化,然而,重新掛出的招標文件卻提出了十分嚴苛的條件,在不少想拿地的開發商眼裡,這樣的條件無疑是堵“玻璃牆”。
  招標文件顯示,華嘉衚衕地塊的競得人需無償還建地上商品住宅共計312套,合計建築面積約30503平方米,同時,競得人需要為被拆遷人提供地下車位312個,每個車位的售價不得高於25萬元。
  而地塊居住用地內除去上述無償還建回遷用房外,地上剩餘房源全部由西城區政府回購,統籌用於其他項目安置,收購單價為4.2363萬元/平方米。此外,項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案需要服從金融街整體規劃安排。
  除了苛刻的地塊規劃條件,標書還對競買企業的資質提出要求。鼓勵具有城市核心商務功能區開發經驗、具有為大型金融機構及金融監管機構服務建設辦公樓的經驗、具有較強行業影響力和產業輻射力的、具有雄厚規模的大型房地產開發企業參與競買。鼓勵具有三個(及以上)10萬平方米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買。
  對於這樣的條款,一家開發過寫字樓的房企人士對記者表示,這種條款雖然不是限定性的,但已經表明瞭政府部門的態度,“說清了鼓勵誰,也就暗示了不歡迎其他人。”
  記者就有關鼓勵性條款的初衷,聯繫了市國土局,但截至發稿前,尚未得到回覆。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為,在金融街這樣的區域,政府從產業導向考慮,在土地出讓階段明確這樣的鼓勵性條款,是可以理解的。同時,“這不是一個硬門檻,並非絕對排他。”
  金融街控股或參加爭奪
  在一些業內人士看來,根據多種條件分析,金融街控股將有極大可能參加華嘉衚衕地塊爭奪。華嘉衚衕地塊一級開發商為北京華融基礎設施投資有限責任公司,與金融街控股同屬有西城區國資背景的企業。
  2012年,金融街控股就合計斥資近64億元拿下西二環西側月壇南街兩地塊。當時有券商分析,金融街在調整戰略重心,借助金融街西擴機會,重新轉回北京金融街區域,並預計金融街可積極爭取區域土地儲備約200萬平方米。
  金融街控股一位副總也曾對媒體表示“會尤其關註西城區掛出的優質地塊”,具體結果則要看現場舉牌情況,“這是一個完全市場化的過程,每一家企業都可能成為對手”。
  地段價值突出的華嘉衚衕地塊,最終花落誰家,則要等到8月該地塊現場競價才能見分曉。
  ■ 近年來北京“嚴苛”出讓地塊
  中服地塊 老潘公開質疑“內定”
  2010年初掛出的中服地塊,因為遇到地產名人潘石屹的公開質疑,成為最早陷入“內定”傳聞的知名地塊。
  彼時,位於CBD的該地塊掛出時明確要求“競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體”。其中,金融機構應為由中國銀監會、中國證監會和中國保監會等國家金融監管部門批准設立的具有法人資格的金融企業,且註冊資本不少於50億元人民幣,併在聯合體中絕對控股;房地產開發企業應具備房地產開發一級資質,且註冊資本不少於30億元人民幣。
  這一競買條件一公開,一直有志於中服地塊的SOHO中國董事長潘石屹公開表示,能夠符合掛牌條件的,全世界只有一家公司。在當時,這家“躺槍”的公司被廣泛認為是中服地塊的一級開發商遠洋地產。對於有關“內定”的質疑,北京市土地整理儲備中心和朝陽區有關方面,曾公開做出否認和解釋。
  後來,在當年3月北京連出地王的背景下,3月19日,市國土局暫停中服地塊交易。再往後,中服地塊拆分成多塊成功出讓。
  房山區長陽西站1、2號地 首創底價拿地
  2010年初,房山土地市場由於萬科等房企的高調進入,炙手可熱。當年1月中旬,森陽地產拿下良鄉一地塊時,樓麵價已上升到9300元/平方米。不過到了2月底,房山長陽西站1、2號地卻“意外”遇冷,由首創置業旗下公司兵不血刃地底價拿地。
  該地塊出讓文件中規定,規定競買人須有一定商業經營經驗且現商業經營規模不低於10萬平方米;競買人取得國有土地使用權後,需引進世界知名品牌不少於200家。
  最終,該地塊只有首創置業旗下一家企業聯合體報名競價,並以約9.26億元的底價成交,樓麵價不到3200元/平方米。如今這裡已經是房山首創奧特萊斯項目。
  星牌建材廠地塊
  金隅中標溢價不到1%
  2013年年底投標的朝陽區高井星牌建材廠地塊,最終由北京金隅嘉業以約22億元的價格中標,溢價率不足1%。
  低溢價成交的朝陽區星牌建材廠地塊,乃至其後出讓的百子灣14號地,首農集團拿下的朝陽區崔各莊自住商品房等地塊,其低溢價率在很多業內人士看來都是意料之中。因為,此類地塊從源頭上排斥了大量的競爭者。
  這類地塊在出讓時明確了這樣一個排他性條款:利用自有用地向社會建設提供自住型商品房項目的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體,並取得市國資委出具的投標資格認定意見的,方可參加出讓宗地的投標。
  當時,就有開發商在有關地塊投標現場表示,星牌建材廠等這一類地塊,本身就屬於國企拿出的自有地塊,中間的招標過程近乎走形式,“別的企業都沒法參加,幾家國企自己玩,互相陪標。”
  也有接近某國企的人士對記者表示,現實條件下,要調動北京國企拿出自有用地建設自住商品房的積極性,恐怕就要犧牲一定的市場公平,好在最終建好自住房,都是普通民眾受益。
  本版採寫、攝影(除署名外)/新京報記者 張旭  (原標題:華嘉衚衕地塊或低溢價成交)
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